¿Fue la Ley del Suelo de Aznar la culpable de la burbuja inmobiliaria?

La lógica era sencilla. Si había más suelo urbanizable, los precios de los terrenos bajarían y eso haría caer el coste de la vivienda. Como resultado, pisos más baratos. Así lo resumió hace veinte años Rafael Arias-Salgado, entonces ministro de Fomento, cuando se aprobó la Ley del Suelo de 1998, impulsada por el ejecutivo de José María Aznar.

Nada más lejos de la realidad, lo que siguió fueron años de aumentos y aumentos de precios. De burbuja inmobiliaria. ¿Fue la culpable? En parte, el nuevo marco legal declaraba todo terreno urbanizable salvo se dijera lo contrario. Si bien fomentó la construcción, la burbuja fue cosa de otros factores.

La Ley del Suelo de Aznar, de hecho, ya nació con influencia recortada. Una sentencia del Supremo fechada en 1997 declaraba la gestión de los terrenos competencia de las autonomías, no del Estado. Tumbaba la ley precedente, de 1990. En la de 1998, por tanto, la última palabra de los usos sería siempre de las administraciones territoriales.

Así, se dejaba el urbanismo en manos de las autonomías… pero sin elaborar una ley urbanística. “La ley estatal apenas tenía instrumentos”, comenta Juan Martínez Calvo, socio de Deloitte Legal. Por ello, estas debían elaborar su propio Plan General de Ordenación Urbana, que en muchos casos ni llegaron. “A la Ley del Suelo le ponemos mucho foco, pero su incidencia fue menor”, sigue.

A la falta de ordenaciones se une que el suelo, pese a la voluntad liberalizadora, seguía fuertemente “intervenido”. Así lo defiende Gonzalo Bernardos, profesor de Economía de la UB y director del Máster Inmobiliario. “Se limitaba el número de viviendas y metros cuadrados a edificar”, apunta. Sobre el terreno –nunca mejor dicho- la cosa no era tan simple. Transformar un suelo agrícola a residencial, por ejemplo, llevaba unos siete años de media, asegura. “Se ha mitificado. Se cree que aquello era el libre albedrío”, remata.

Visto su alcance real, la Ley del Suelo de Aznar queda como componente menor en lo que vino después. “Achacar a aspectos legales la burbuja no sería justo”, plantea Juan Ramón Rubio, director de Financial Advisory-Real Estate de Deloitte. Martínez Calvo, de hecho, ve la Ley del Suelo de Aznar como un “fracaso”.

Las causas del boom hay que buscarlas en otros lados. “Los motivos no son legales. Lo que calentó el mercado fue la sobrefinanciación excesiva. El sistema financiero se lanzó alocada e irresponsablemente a ofrecer medios de pago al primero que se postulaba para un crédito…”, analiza Jordi Maluquer, profesor emérito de Historia Económica en la UAB.

Y es que en un contexto de gestión del urbanismo en el ámbito autonómico, entraron en acción las cajas de ahorros, muy politizadas. Iban de la mano con los gobiernos locales que aprobaban los nuevos Planes de Ordenación. Concedían créditos por encima del precio de la vivienda y a todo el que lo pidiera. Había muchas comisiones en juego.

Con barra libre en el crédito, el inmobiliario se fue calentando. Cada vez más y más. La facilidad de endeudamiento impulsó una falsa demanda: ya no se pedía crédito para comprar una vivienda por necesidad, sino para especular. Así, se acabó doblando la demanda y la oferta empezó a quedar pequeña.

Y el boom demográfico fue otro filón crediticio. La llegada de millones de inmigrantes presionó aún más al alza los precios. Pese a que el colectivo extranjero optaba por alquilar, las cajas empezaron a venderles la idea de que comprar era mejor que alquilar. Los presionaba para comprar vivienda barata y rehabilitarla. Bernardos habla de eso como una ‘sexta velocidad’ en el mercado.

En ese momento la lógica se truncó y dio paso a la expectativa de que los precios crecerían siempre. “La liberalización del suelo facilitó que se materializara el impulso de la construcción, pero sin expectativa de venta nadie hubiera invertido para vender”, expone Maluquer. La ley, por sí sola, no gestó la burbuja, viene a decir. Su mayor influencia en el aumento de precios se dio más que nada en las expropiaciones, apunta Martínez Calvo.

Lo que vino después es de sobra conocido. La Gran Recesión se llevó por delante el negocio inmobiliario y a los inversores no profesionales. Hoy, apenas unos años después, el ciclo vuelve a ser alcista. Y se extenderá por algunos años más.

¿Nueva burbuja a la vista? La respuesta unánime es un ‘no’. Lo que se dio en el boom del ladrillo no se da ahora. La demanda no está inflada y desbocada por la especulación; los precios no suben a ese ritmo ni en toda España; las entidades no dan crédito a esos niveles; y no hay actores inexpertos en busca de ‘pelotazos’. El nuevo panorama respira más lógica. “Estamos en una recuperación razonable, hacia la industrialización del sector, donde todos los actores son profesionales”, apunta Rubio. Del otro lado, el comprador ha cambiado. Hoy está mejor informado: compara y contrasta antes de comprar.

Detrás de todo ello se esconde, empero, un problema. “No se está creando suelo”, alerta Bernardos. Ese problema está, sobre todo, en Madrid y Barcelona. Lo que buscaba precisamente la ley de hace veinte años. Detrás, de nuevo, la lentitud de la concesión de licencias y una gestión política intervencionista, repasan desde Deloitte. ¿Déjà vu?.